1.1、土地创造信贷，信贷牵引楼市
房地产的周期，就是土地管控周期，抑制土地过热所采取的抑制短期需求，带来了行政调控和货币政策这两大同向手段。传统的地产周期从短周期来说主要是货币周期，并引领整个经济周期，成为每一轮复苏中最早周期的行业。之所以地产周期变成了货币周期，就在于土地创造的信贷，特别是在拿地都可以通过贷款来做的时代，这种现象更加的明显。那么，传统的地产周期，就和货币周期基本同步，所以土地最火热的时候，也是货币最宽松的时候，要减少地王出现，也就意味着收货币，而要减少地王出现的方法，就在于抑制短期的需求，这就有了行政管控。因此，我们发现过去当中，行政调控和货币政策几乎同时出现，而且方向一致。
因为去库存，让传统的地产周期变得完全不一样，成为历史上首次不能用传统地产框架去分析的一年。以上这样的周期变化在2016年完全失效，原因就在于大背景的不同，就是要去库存，正因为要去库存，所以并没有真正意义上去抑制需求，这里就需要区分什么样的抑制需求才叫做抑制需求。一方面，限购限贷能够通过提高购房门槛的方式来抑制需求，但更高的购房门槛可以通过更高的杠杆来完成，也就意味着需要更多的信贷，同时，去库存之下银行又配合了这样的更多信贷，导致了不仅没有抑制需求，反而刺激了需求。另一方面，创造信贷的土地在粉墨登场，地王频繁出现，还大加放开开发商融资渠道，导致其本质仍然是空手套白狼式的拿地，进一步扩大了信贷。因此，我们认为，由于去库存，导致了这次周期变得完全不一样，也是历史上第一次不能用传统地产周期去分析一年。
不一样的根源，从结果上就是政策组合拳，将行政调控和货币政策从同向政策，变成反向政策，带来了行政收紧+货币宽松。由于行政收紧并不改变长期基本面，导致在货币宽松面前，短周期的表现变得失控，楼市量价开始超越行政调控而上行。这样的结果开始在下半年产生正反馈作用，不光是对于楼市，还是对于实体经济。一方面，楼市价格的加速上行，使得实体产业的可抵押物价值大幅上升，使得在2016年7月份后基础货币增速放缓的情况下，也通过抵押融资创造了更高的货币乘数，带来更高的信贷，也就形成了后期所谓的资产荒。另一方面，越是资产荒，越应该买入资产而不是留有现金，进一步加剧楼市的上行。这样的结果，在实体经济仍然有利润创造的情况下是可行的，但由于过去一年的企业盈利提升，仅限于地产产业链相关企业，所以有利润创造的大多都在地产产业链，或者是能够有资产抵押的那部分企业，而更多的以租赁为主的中小企业、创业企业、还有居民，去承担了这样的资产荒
1.2、借助房贷，银行在改善自身的资产配置
政府默许下的楼市上涨，银行借此机会，改善了自身的资产负债表。我们在此前的深度报告《地产周期的两年誓约》中，提出以M2-GDP-CPI来衡量资产价格，该指标领先于资产价格一年，而且，在2015年并没有类似于以往的周期开始收紧，因此认为2016年会是一个政府对房价上涨容忍度提高的一年，不会进入衰退年。
居民房贷余额占银行比重从2015年的15%上升到2016年的18%，若按同等放贷速度，将在2019年达到高点。该指标反映了银行体系之内对居民部门的依赖程度，是在2016年年初周小川行长提出来的用于判定居民加杠杆程度的指标，并给以了30%的发达国家平均水平的标准。根据房贷和非房贷的还款期限，我们判断2019年将达到这个平均水平，但考虑到中国的间接融资方式占绝大多数，使得按当前银行资产配置方式，30%将是极其高的水平。
2.1、房企和银行脱钩，来自于银行依赖居民、房企依赖非银
当银行的资金从居民而起、到企业而终，则说明银行比以往更加依赖居民。2016年银行不良率达到阶段性顶峰，这是来自于银行上演的是一个资金的循环，从银行给居民发放房贷开始，居民房贷体现为开发商现金，再进而使得开发商去偿还产业链压款和开发贷，这样银行就收回了最开始发放给居民的那笔房贷。在银行的资产配置中，体现为房贷占比上升、企业贷款占比下降。
对居民依赖度的高点，将在2018年达到，也即40%库存临界点。对于三四线城市的房地产项目，地价占比大约在20%，当项目完成去化40%之后，基本上就可以达到现金流平衡。以2016年年底库存测算，当前的去化周期大概在4-5年左右，也就意味着，最多再销售2年，就可以达到现金流平衡，这个时间点也就会在2018年年底之前到来。我们把这个点，叫做库存40%临界点，由于过往库存一直处于累积状态，所以这个时点到目前为止从来没有到来过。
达到40%了，也就意味着，银行对房企的依赖下降了。以上过程的完成，就是银行将资产配置从开发贷和产业链贷款替换为房贷的过程，这样就会大幅提高对居民的依赖。从时间点来看，我们之前测算2019年将是房贷占比达到30%的时点，基本上和这个2018年得以匹配。
地产绑架经济？过去是的。每一次楼市的价格出现下跌，都马上会有政策再度宽松，原因就在于当银行的资产配置集中于企业时，价格一旦下跌，楼市会很快冻结（试想，房价下跌之后，居民都去砸楼盘去了，谁去买房？）。其实房价下跌影响的是房企的利润，按理说和银行没有直接相关，但从现金流的角度，一旦房企无法通过销售卖房，这样就无法偿还银行开发贷，进而形成银行的潜在坏账，再传到至央行和整个经济体系。而且，这样的传导路径错综复杂，不仅仅在于银行表内体系的开发贷，还有地产产业链贷款和大量表外信贷投放。从2006年以来的房地产市场看，有四个时间段出现了量价齐跌的情况，就伴随了马上救市。
非银体系需要承担更多的职责，当然，这需要银行MPA体系的配合。央行负责的是银行，因为在间接融资的金融体系当中，银行的位置过于核心，基本就是整个金融命脉。但非银体系不同，这是更贴近于居民的金融体系，承担的是通道类业务，如果出现风险事件，则风险分散给了投资者，所以只要控制住银行的表外资产扩张，非银体系出现风险事件之后的真实风险就会分散到民间。这在2013年查非标资产投放和2017年银行施行MPA之后，能够抑制住银行这样的冲动。（历史上，出现过一段时间失衡，就在于非银体系的刚性兑付，集中体现在信托渠道当中，这会导致市场的无风险收益率大幅上行，进而扭曲市场结构。）
从资金来源看，房企对银行贷款的依赖度确实是在下降，银行贷款占资金来源比重下降至12.6%。唯一的不确定性，是给产业链有多少压款。自2007年以来，银行贷款在房企资金来源中占比从17.3%下降至12.6%，同时，在2011年之后，非银体系贡献的贷款在增加，目前体量较小，占比仅2.3%。开发商在整个地产产业链上处于强势地位，所以会出现当自身融资渠道出现问题之后，会先转嫁到产业链上，而如果产业链上的企业能够通过银行获得贷款，则该问题依然没有解决，反而还拉长了整个链条，如果起连锁反应的时候，风险会更大。而这部分数据，我们通过房企的资金来源来看，确实是在填补开发贷减少的部分，但是否又再转嫁给了银行，我们尚不确定，但考虑到这类企业的质地可能比开发商更差，所以给其大量放贷款的概率不大。只要能够控制住这个环节，那么以上的情况就能够成功实施。
2.2、土地财政与地方财政脱钩，缘起土地收益的下降
地方财政和土地财政起源于1994年的分税制改革和2004年的招拍挂制度。在这个制度之下，土地不仅拥有创造信贷的功能，还承担了给地方政府创收的角色，而一而再的GDP考核，使得政府对土地极其依赖。在2013年，土地财政占地方财政的比重达到60%，也就意味着，如果没有了房地产，就没有了土地，也就没有了基建，整个投资链条将处于瘫痪，对GDP的拉动也就无从谈起。
但，这并不是坏事，在过去反而是好事，因为经济起步阶段，需要利用未来的钱（信贷）来做当前的建设，土地就成为了核心角色。从经济拉动的三个要素来看：资本、人力、劳动生产率，劳动生产率是经济发展第三个阶段、也即经济转型时期的拉动因素，因此早期主要靠资本和人力。作为人口大国，人力自然不缺，所以缺的是资本，通过土地创造出来的资本，就是早期拉动经济增长的稀缺品。因此，在过去的中国，土地财政是值得鼓励的方式。
过去5年，地方政府对于土地财政的依赖会逐渐下降，该过程不可逆。过去地方政府是土地的唯一供应主体，特别是2007年以前土地出让金一直作为预算外收入，地方政府对于土地收入极度依赖，土地出让金在2013年达到顶峰。而当前土地供给在下降，新房市场也在萎缩，同时城镇化进展逐渐放缓，所以未来对土地的需求会下降。而从供给端来说，近期政府出台了住宅用地供给的量化考核，按照细则，虽然表面上是供地不足的一二线未来供给会加大，库存较多的三四线未来供地会减少，也就是说只有三四线降低了土地财政。但实际上，过去一二线城市虽然供地在下降，但是土地出让金却在上升，加大供给后，土地的溢价率会下降，这样反而是降低了对土地的依赖。
存量少时收增量税，存量多时收存量税，地方政府收入依赖由过去的土地财政向房产税转移，中国房屋价值已达到全球第一，那么若征收房产税也已经是第一大国。“营改增”之后，地方政府大概减少了20%的财政收入，未来政府要加大财政支出只能通过两个增加收入或者加大财政赤字的方法来扩大财政支出。维持大额财政赤字不是长期的办法，只有推出新的税种来补充收入渠道。成熟国家都建有较完善的以保有税为主的房地产税收体系，实行“重存轻流”的原则，更重视保有环节的征税，而产权转让税收次之。同时，房地产保有税收归地方，流转税收归中央，通过这样的方式补充地方政府财政收入（详细内容请参考我们的税制研究系列报告）。考虑到当前中国的房屋价值已经是全球第一国家，那么按照相同的征收率，可以征收的房产税也是第一大国（但是假设方案为按户进行免征，那么目前的房产税征收会减少）。我们测算，若按2%进行征收，不考虑免征的情况，当前房产税已经完全匹敌土地出让收入，而且未来会有稳定现金流。
有日本推行房产税的前车之鉴，泡沫期推行不可行，需要在楼市平稳期来推行，这样才不会刺破。正如同利率市场化推行一样需要先降利率，进入一个健康的市场，不然企业无法承担。房产税也需要在房价比较稳定的时候推行，不然居民承受不了。接下来政府还要做两件事情为日后推行房产税铺好路。第一件事情是等待三四线城市房价的补涨，跟一线城市的房价梯度恢复正常。这是为了将税基打高，但是这也可能会推高房价，未来将转嫁到接盘的下家和租客。第二件事情是要刺破部分城市的泡沫。当前租房市场已经开始冷却，特别是北上深三个城市，一方面是因为人口的双向流动导致租客的不足，另一方面是因为过去租房的人在这轮周期转为买房的人同样导致租客的减少和供应的增长。房价与租金背离，这意味着一线城市的房价已经出现泡沫，只是不是很明显。所以现在需要先控制泡沫，不管是未来利率上行、行政管控带来的硬着陆，还是收入增长带来的软着陆，这之后才能推行房产税。
3.1、弱化、并进而结束地产拉动投资的经济增长方式
前面已经提到，资本形成是拉动经济的第一个阶段，而且是必不可少的阶段。对比大量案例，例如印度等，可以看出和中国截然不同的发展模式，同样拥有大量的人口（消费市场）和地域面积（土地资源），但选择发展模式时，中国重投资、印度重消费，然而由于城市运行效率的提升必不可少的就是基建，最终来看（排除宗教信仰问题），中国的发展状况远远超过印度的。再看中国，通过基建释放的农村劳动力拉动经济增长，这不仅仅是在于农村劳动力通过修路桥、盖楼房形成的GDP，更是进一步形成了城市，形成了未来的庞大消费市场。
城镇化率是这一进程的核心，这代表的是可挖掘劳动力的数量，全球国家案例发现，在达到70%之后增速大幅放缓，目前中国已经处在增速下行通道。以城镇化率来看，中国目前为56%，一方面，农村人口转移开始放缓，另一方面，流动人口开始减少。这需要一些解释，由于中国的户籍制度，导致以分类来看，应该是三类，分别是农村人口、流动人口、和城镇人口，也即农村人口会先变为流动人口，再成为常住城镇的城镇人口。目前中国的农村人口转移已经开始放缓，而且流动人口也开始减少。
基建的目的是引出潜在劳动力，还有就是引出资源，城镇化率提升速度放缓，也就预示着资本形成过程暂告段落，而经济增长的第二个阶段，也即劳动力拉动阶段进入到最鼎盛时期。资本形成过后就是劳动力拉动，按照当前的劳动力结构，中国正在经历最为鼎盛的劳动力拉动经济增长阶段，这和中国进入老龄社会是有悖论的，因为尽管按照65岁以上人口占比中国确实进入了老龄社会，但从壮年人口占比来看，中国是最为年轻的国家之一。
投资对土地的依赖度极强，轨道交通是目前来看最长时间的投资依赖，一带一路是目前最紧迫的投资依赖，但无论如何，投资拉动均已走下台阶。目前依赖度最强的是轨道交通建设，这是投资依赖度很强的基建投资，按照规划，目前应该是最快速增长期，高速增长期会持续至2020年，建设会持续到2030年。而从最紧迫的投资依赖来看，主要集中在一带一路的相关建设。
3.2、进入类比欧美日模式：地产拉动消费、进而影响经济的新纪元
住宅升值出现财富效应，带来居民边际购买力上升，三四线城市开始出现消费升级现象。收入一般由4部分组成：工薪收入、转移性收入、经营性净收入和财产性收入[1]。其中工薪收入和转移性收入是最主要的部分，分别占比约64%和24%。然而财产性收入和经营性收入的增速在过去十几年里是最高的，大幅超过工薪收入，2015年财产性收入占人均可支配收入的10%。而各线城市的收入结构占比不大相同，过去消费升级仅出现在一线和部分二线城市，因为他们财产性收入占比更高，不管是金融资产的配置带来的大量资本利得，还是享受了过去大量人口流入和城市建设下的房屋升值。而现在三四线城市也开始显现财富效应，边际购买力增强，出现消费升级现象。
[1] 转移性收入：国家、单位、社会团体对居民家庭的各种转移支付和居民家庭间的收入转移；包括离退休金、失业救济金、住房公积金、养老金等。经营性收入：纳税人通过经常性的生产经营活动而取得的收益，即企业在销售货物、提供劳务以及让渡资产使用权等日常活动中所产生的收入。财产性收入：也称资产性收入，包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入，财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。
三四线城市出现消费升级，意味着三四线也开始享受到财富效应，主要来自于两个方面，一个是真实获得的财产性收入，另一个是三四线房屋升值带来的“变富”感受。过去三四线城市处于人口净流出，导致的是城镇化建设慢于一二线城市，在当地房子住宅属性强于金融属性，导致三四线城市房价表现弱于一二线城市。在过去6年的时间里，一线城市房价涨幅为94%，二线为35%，而三线为15%。按照我们之前提到的库存40%临界点，部分三四线城市房价开始逐渐上涨；同时，过去流出的人口也逐渐开始回流，返乡置业彻底定居，带动三四线城市的经济发展。房价的上涨让三四线也开始享受到“变富”的感觉，人口的回流带回了以前在一线城市积累的财富，这就是为什么以前三四线城市从来没有出现过消费升级而现在出现了。
未来房地产对中国经济的影响不再是投资拉动，而是消费拉动，特别是随着新房市场逐渐萎缩，向二手房市场过度，地产的量价变化反应在房屋的价值上，即居民的财产上。这是一个国家发展到一定阶段后必然的结构，参考成熟的经济体如美国和日本，城镇化建设已经达到较成熟的阶段，整体建设和开发得差不多了，可投资的基建和可开发的地区都在减少，所以本质上就很难通过投资去拉动经济。而这个时候居民的原始资本积累已经差不多告一段落，从自身角度来说居民财富的波动会影响到自身的消费习惯，而居民财富的体现主要在于居民资产配置的存量部分，更主要体现在固定资产即住宅上。所以房价的上涨带来财富的扩张从而提升居民的消费水平，反之亦然。而要靠消费需求拉动经济，只需要通过调控利率的方式来刺激或者缓和。
4、再论如何理解当下：两个基本面、两个催化剂
当前的房地产市场用一句话总结叫做两个基本面和两个催化剂。两个基本面的变化来自于人口和库存，一线城市人口由过去的单向流动变为双向流动，同时库存继续深入去化，多个城市已陆续达到40%临界点。两个催化剂在于新增信贷的投放和棚改货币化。市场担心的是2017年一线城市人口流出是否具备可持续性，同时担忧三四线城市销售是否具备可持续性。过去三四线城市的销售逻辑均被证伪，不管是2010年还是2013年。我们认为，2017年已经进入到新的台阶，当前的基本面和大背景与过去都不相同。
4.1、两个基本面：人口双向流动、库存40%临界点
一线城市人口由单向流动变为双向流动，本质是一线城市进入到经济转型的阶段。我们在人口篇提到过，上海常住人口在2015年出现下降，北京常住人口在2016年出现机械下降（即人口外迁）。我们认为这是一线城市进入到城市化发展的第三个阶段，即劳动生产率拉动经济的时代。城镇化进程主要分为三个阶段：固定资产投资→劳动力涌入→劳动生产率提升。对应的分别就是目前各线城市处在的阶段，三线城市靠固定资产投资拉动，二线城市靠劳动力涌入释放生产力，一线城市靠劳动生产率拉动经济。所以对于一线城市来说，劳动生产率增长拉动的经济，也就意味着市场经济挤出多余人口才是主因，而行政管控只是次要。
政府对于房地产的容忍度在提高，但当一个地方的库存去清后便开始限购，将资金层层挤压，坚持房子“住非炒”的本质。前面我们提到库存40%的临界点，代表着地产产业链与银行的脱钩，意味着库存风险差不多去掉，这个时候便会开启限购，然后引导资金往别的城市走。习主席多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，所以未来不排除全国限购的情况出现。
4.2、两个催化剂：信贷+棚改货币化
当前去库存最重要的两个催化剂是信贷投放和棚改货币化安置。2015-2016年银行的资产配置主要是以风险为考量，所以银行大量投向居民房贷，同时伴随8-8.5折的利率折扣。过去三四线城市的信贷折扣极少，而当前在一线城市从9折恢复到9.5折后的情况下，三四线城市依然还在享受8.5-9折的水平，同时首付比例在20%-30%，我们认为三四线城市具备加杠杆的空间，那就是资金向往的地方。同时，近两年来政府工作报告和中央经济工作会议中均提到棚改货币化安置，在去库存任务中起到一定的作用。
从2016年开始，M2的增长不是主要来自于基础货币的投放，而是来自于货币乘数的扩张。M2的增量主要来自于两部分，一个是新增信贷，一个是外汇占款。增加信贷的方式主要是通过抵押来扩张信用，抵押主要有4类：居民抵押住宅、企业抵押厂房和生产设备、政府抵押土地、开发商抵押土地。目前只通过了MLF和SLF的方式投放基准货币，只是为了维持银行系统去杠杆过程中的稳定，适时补充流动性。通过货币乘数扩张的好处就是央行想收紧的时候速度会很快。对于房地产来说，只有货币调控才是真，所以接下来当房贷开始紧缩后带来的地产销售下行，不仅会导致开发商开发贷的下降，同样还会带来地产产业链上的企业的抵押贷款下降，例如大宗、家装、家电等行业。结果就是货币乘数的迅速缩小导致货币供应收紧。而其他企业的贷款行为取决于实体经济，所以可能还会持续。
从当前国内环境看，贸易保护导致货币投放的途径少了一条。因为中国的结售汇制度，过去贸易顺差的情况下，企业会被强制结汇，央行会被迫创造货币形成外汇占款。当前的环境跟2013年的调控很像，但是当时调控了房地产市场不行之后，央行通过降准的方式来投放货币。然而2013年处于贸易顺差的情况，可以通过结汇的形式投放货币，现在不大可能。接下来如果进入货币紧缩周期的话，可能会出现2013年二三季度那时的钱荒。
从海外环境看，全球进入流动性拐点，海外经济体普遍复苏。美国进入加息周期，预计今年和明年各三次，欧洲的经济体也开始复苏，同时贸易保护主义也开始抬头，对于处于经济转型的中国来说不是一个有利的环境。为了对冲海外经济复苏和美元加息影响下的资本流出，未来中国不排除通过加息的方式来减轻当前人民币贬值的压力。
本轮周期跟2013年很像，行政管控+货币宽松，同时查银行表外资产。2013年查的是非标，今年查的是银行同业和MPA考核，预计今年市场同样会进入“钱荒”状态。当前金融市场的利率开始逐渐上行，同时，企业利率也随之上行。接下来，银行将从自己的风险考量转向收益考量，届时房贷将被挤占，地产销售拐点来临。我们认为这次调整时间会比2013年略长，判断在1-2个季度左右，大概在今年三季度末。
5.1、金融利率和企业利率开始上行
2017年强调的是金融去杠杆，现在我们能看到的是金融市场的利率从去年四季度左右已经开始起来了，以银行间市场的拆借回购SHIBOR1M和GC001为例，后者近期最高曾到35.41%。同时，理财产品以余额宝为例，利率已经上升到3.96%。金融市场利率上行带来的结果就是资金投放意愿降低，而且会把这部分资金成本转嫁到企业部门，即实体经济。
资金成本转嫁到企业部门会分为两种情况。一种是实体经济好的时候，企业能够承担上升的资金成本，那么银行自身也会从收益角度来说从房贷转向企业贷。一种是实体经济不好的时候，企业无法承担高利率，那么只能通过降准的方式增大货币供给，让银行和企业的日子都好过。这也是为什么2014年不做利率市场化而要到去年才做，因为要把利率降下来，让企业能够生存。所以2014年便是先降准然后又降息，刺激实体经济，为利率市场化推进做准备。
关于实体经济是否复苏的问题，市场上存在很大的分歧，主要是因为PPI跟CPI的剪刀差继续扩大，同时CPI持续走弱，PPI难以向CPI传导，CPI食品类分项没有起来意味着需求没有起，这不是复苏的现象。然而CPI食品类里面猪肉占比较高，如果猪肉价格不起，那么CPI很难大幅起来；同时PPI只有生活资料部分会向CPI直接传到，生产资料是间接传导。然而换个角度来看，经济是否好转可以看企业扩大投资的意愿，即对资金的饥渴度，如果企业自主愿意扩大产能，就会有资金需求，那么就会带来企业利率的上升。当前已经能看到企业利率同样处于上升通道，长三角和珠三角票据贴现利率已经起来。其次当前经济并非不好，而是有过热嫌疑，接下来可能还会有加息的可能性，原因就在于地产投资持续向好。
5.2、类比2013年，但是调整期会略长
考虑风险敞口的话，当前金融利率、企业利率和房贷利率差不多处在了一个平衡点。银行的配置主要有4大类：银行间、居民、企业和政府部门。银行间市场又主要以国开债为主，考虑风险敞口，国债是0%，国开债是20%，房贷是50%，目前已经基本上持平，之后如果利率继续往上走，就会对房贷形成挤占。当前是先以收缩利率折扣为主，一线城市利率折扣从8.5折提高到9折，是行政手段下的结果，然而现在从9折上升到9.5折是市场化的选择。
可以类比的是2013年，背景都是行政调控+货币宽松，然而在3月份银监会出台了一个8号文，关于规范商业银行理财业务的通知，主要是查“非标准化债权资产”，即监管表外业务。结果就是当时金融市场的利率特别高，SHIBOR隔夜最高曾到13.44%（历史最高）。而2017年查的是银行同业，也是表外资产，同时2016年底还出了MPA的考核，这都会减少银行资金的投放，而且央行也在今年春节之后调高了MLF和SLF的利率，银行间市场利率已经起来，金融市场利率一定也还会继续上升。
2013年的调整时间大概是2个季度左右，2月份出台国五条及细则稳定住房市场，包括稳房价、抑制投资投机性购房，加大住房及土地供应等，3月份出台的查非标，9月份销售增速开始持续下行。我们认为这次会更长，原因在于2013年出现了黑天鹅事件，6月份左右光大银行出现违约。今年出现黑天鹅事件的概率不大，因为有了前车之鉴之后，政府会有意地进行调控，例如时不时地通过逆回购释放一些流动性。那么结果就是，今年的调整期会更长，2013年从三季度开始的，那么今年可能从三季度末左右开始往下走。
6、未来地产的自白：那么好，那么坏
作为经济的引擎，房地产行业在过去20年起了极其关键的作用，确实可以扛起没有房地产就没有中国新经济的大旗，通过房地产创造的出来的货币支持了其他产业的扩大再生产。我们把一切的功绩都归于土地公有制和政府作为唯一供给主体这两个大前提之下。看过中国的城市建设之后，就知道过去的那么好。估算当前存量房屋量在195亿平方米，若按远期中国10亿城镇人口、35平方米/人来计算，对应350亿平方米叫做增量房地产的顶，按当前每年12~13亿平方米的速度，至少还有10年的时间。如果对于一个10年后就要宣告结束的行业来看，站在现在这可谓是那么坏。
发展租赁市场的用意在哪里？如果从居民的角度，经济增长决定收入增长，进而决定租客的支付水平，再影响房东的收入水平，最终体现为租客和房东（也就是整个居民部门）的消费能力。保有一定的租房市场，相比于自有住房，能够提供更高的人口流动，这是起经济润滑剂的人群，可以降低摩擦成本，在以城市、甚至省为单位进行人口转移。
我们曾经多次说过，租金收益率的1.5%好于理
